Zacznijmy od samej definicji. Czym jest budynek mieszkalny opisany w przepisach? Według objaśnień do Klasyfikacji Środków Trwałych budynki mieszkalne to takie obiekty, których minimalnie połowa powierzchni jest wykorzystywana do celów mieszkalnych.
Status środka trwałego mogą uzyskać budynki, które:
– są przedmiotem własności lub współwłasności podatnika,
– zostały nabyte lub wytworzone przez podatnika,
– są zdatne do użytku w dniu przyjęcia do użytku,
– okres używania przewiduje się na więcej niż jeden rok,
– podatnik wykorzystuje je do zaspokojenia potrzeb związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do użytku w związku z umową najmu, dzierżawy bądź leasingu.
Pierwszym etapem amortyzacji budynku mieszkalnego jest ustalenie jego wartości początkowej, która jest używana jako podstawa dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jeśli budynek został nabyty lub wytworzony to wartość początkowa to odpowiednio cena nabycia i koszt wytworzenia.
Osoby płacące podatek dochodowy od osób fizycznych mogą ustalić wartość początkową w sposób uproszczony.
W takim przypadku mogą one w każdym roku podatkowym ustalić wartość poprzez pomnożenie ilości metrów kwadratowych powierzchni użytkowej razy 988zł. Powierzchnia użytkowa to powierzchnia przyjęta dla podatku od nieruchomości.
Drugim etapem amortyzacji budynku jest wybór metody amortyzacji
Jest to bardzo ważny etap, ponieważ metodę należy wybrać przed rozpoczęciem amortyzacji, ponadto używa się ją aż do pełnego zamortyzowania środka trwałego.
Dla budynków mieszkalnych, a także lokali mieszkalnych korzysta się z amortyzacji liniowej ze stawką pobrana z Wykazu stawek amortyzacyjnych. Stawka aktualnie wynosi 1.5%
W niektórych przypadkach stawka amortyzacyjna może zostać podwyższona. Stawkę można podwyższyć jeśli nieruchomości są używane w pogorszonych lub złych warunkach. Można wtedy zastosować współczynniki:
– nie wyższe niż 1,2 dla warunków pogorszonych
– nie wyższe niż 1,4 dla warunków złych
Czym są pogorszone warunki użytkowe?
amortyzacja może zostać przyspieszona w przypadku budynków, które są używane pod ciągłym działaniem wody, pary wodnej, znacznych drgań, nagłych zmian temperatur czy też innych czynników, które powodują zwiększone zużycie obiektu.
Czym są złe warunki użytkowe?
Amortyzacja może zostać przyspieszona w przypadku budynków, które są narażone na dzialanie niszczących środków chemicznych rozproszonych w wodzie lub atmosferze. Za złe warunki uważane jest również wpływ substancji wewnątrz budynku, szczególnie gdy w budynku wytwarza lub przechowuje się substancje żrące.
Inną metodą amortyzacji jest zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, która może wynieść maksymalnie 10%, ponieważ okres amortyzacji budynku nie może być krótszy niż 10 lat.
Kiedy można zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną?
– Budynek mieszkalny został po raz pierwszy zapisany w ewidencji podatnika oraz
– można uznać budynek mieszkalny za używany lub ulepszony.
Co oznacza, że środek trwały jest używany?
Środki trwałe uważa się za używane jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem były wykorzystywane przez okres 60 miesięcy.
Co oznacza, że środek trwały jest uważany za ulepszony?
Środki trwałe uważa się za ulepszone jeśli podatnik wykaże, że przed wpisaniem do ewidencji poniósł koszty ulepszenia, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Jeśli mowa o budynku mieszkalnym, jako ulepszenie możemy zaliczyć remont bądź rozbudowę. Najważniejsze, aby koszty wynosiły co najmniej 30 procent wartości początkowej obiektu mieszkalnego.
Jak doskonale widać powyżej przepisy związane z amortyzacją środka trwałego są dosyć zawiłe. Należy zastanowić się czy nie lepiej jest skorzystać z biura rachunkowego, które zajmuje się takimi sprawami na co dzień i posiada dużo większe doświadczenie w wielu różnych sytuacjach. Jeśli mieszkasz w Warszawie najczęściej polecaną firmą w tym mieście jest biuro rachunkowe Kognitariat zajmujące się doradztwem i kompletnym przeprowadzeniem amortyzacji budynku mieszkalnego.
